Mit energetischer Sanierung 40.000,- € Steuern sparen!

Mit energetischer Sanierung 40.000,- € Steuern sparen!

 

 

 

Schon längere Zeit gilt, dass Vermieter Kosten für Renovierungen und Modernisierungen voll von der Steuer absetzen können. Wer hingegen seine Immobilie selbst bewohnt, hatte bisher lediglich die Möglichkeit, Kosten für Handwerker über die Steuererklärung abzusetzen. Die Ersparnis ist hier allerdings auf 1.200 Euro im Jahr begrenzt. Geregelt ist das in Paragraf 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG). Diese Regelung bleibt auch bestehen, zusätzlich wird nun aber für energetische Sanierungsmaßnahmen eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 Euro möglich. Gesetzlich geregelt ist dies im § 35c des EStG.

Absetzbar sind 20 Prozent der Kosten und maximal 40.000 Euro. Verteilt wird das Ganze über drei Jahre: Im Jahr der Gebäudesanierung sowie im darauffolgenden Kalenderjahr können jeweils maximal sieben Prozent und höchstens 14.000 Euro in der Steuererklärung angesetzt werden, im Jahr danach sind es dann noch maximal sechs Prozent und höchstens 12.000 Euro.

 

Welche Voraussetzungen gelten?

  • Die Steuerermäßigung kann nur für eigene, eigens zu Wohnzwecken genutzte Gebäude in Anspruch genommen werden, die älter als 10 Jahre sind. Sie gilt für selbstbewohnte Wohnhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb der EU oder des europäischen Wirtschaftsraums. Die Immobilie muss über den kompletten Abschreibungszeitraum hinweg selbst bewohnt werden. Es ist nicht zwingend eine Komplettsanierung der Immobilie erforderlich. Auch Einzelmaßnahmen werden berücksichtigt, wie der Einbau neuer Fenster oder einer Dämmung von Dächern und Wänden sowie die Installation oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage.
  • Die Baumaßnahmen müssen nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 01.01.2030 beendet werden.
  • Um die Steuerersparnis beantragen zu können, gibt es klare technische Vorgaben für die einzelnen, förderfähigen Sanierungsmaßnahmen. Diese sind detailliert in der Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung – ESanMV) Grundsätzlich sind die technischen Anforderungen dieser Verordnung identisch mit denen, die auch bei einer KfW- oder BAFA-Förderung zu erfüllen sind.
  • Alle Arbeiten, so sieht es die ESanMV ebenfalls vor, müssen zwingend von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Eigenleistungen lassen sich nicht steuerlich absetzen.
  • Persönlich anspruchsberechtigt für die Steuerermäßigung ist ausschließlich der Eigentümer des Objekts (wirtschaftlicher Eigentümer).

 

Vorsicht:

Ausschluss einer Doppelförderung (§ 35c Abs. 3 EStG): Sie können die Steuerermäßigung nicht in Anspruch nehmen, soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen schon berücksichtigt worden sind. Wie zum Beispiel für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG (Sonderausgaben) oder eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG (Handwerkerleistung).

Ebenso, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die Sie zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen haben. Das bedeutet: Sie können nicht Fördermittel (zum Beispiel, die der BAFA für den Austausch von Fenstern oder einer Wärmedämmung des Daches) beantragen und gleichzeitig diese Sanierungskosten beim Finanzamt absetzen. Was allerdings geht: Sie stellen bei der BAFA einen Antrag auf Fördermittel für die Heizung und bekommen den Steuerbonus für die Dachdämmung.

Achtung vor der „Förderfalle“: Wird also zunächst „ins Blaue hinein“ die KfW-Förderung oder für Einzelmaßnahmen die Förderung der BAFA beantragt, kann das nachträglich nicht mehr rückgängig gemacht werden. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist verloren.

 

Welche energetischen Sanierungen werden steuerlich gefördert?

  1. Wärmedämmung von Wänden
  2. Wärmedämmung von Dachflächen
  3. Wärmedämmung von Geschossdecken
  4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
  5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  6. Erneuerung der Heizungsanlage
  7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
  8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

 

Wie hoch ist die Steuerermäßigung?

Steuerlich können Sie maximal 200.000 Euro an Sanierungskosten geltend machen. Davon dürfen Sie bis zu 20 % von der Steuer absetzen. Das ergibt eine Steuerminderung von höchstens 40.000 Euro.

Die Steuerermäßigung wird dabei über drei Jahre verteilt. Dabei gelten folgen Richtwerte:

  • Jahr 1: (Abschlussjahr der Sanierung): Steuerermäßigung von sieben Prozent auf die Sanierungskosten, maximal 14.000 Euro.
  • Jahr 2: Steuerermäßigung von sieben Prozent auf die Sanierungskosten, maximal 14.000 Euro.
  • Jahr 3: Steuerermäßigung von sechs Prozent auf die Sanierungskosten, maximal 12.000 Euro.

Die Steuerermäßigung ist erstmalig in dem Kalenderjahr zu beantragen, in dem die energetische Maßnahme abgeschlossen wurde. Dies ist der Fall, wenn das Fachunternehmen die Schlussrechnung erstellt hat.

Zu den Aufwendungen für energetische Maßnahmen gehören auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung des Fachunternehmens nach § 35c Abs. 1 Satz 7 EstG.

 

Wie wird die Steuerermäßigung beantragt?

Die Steuerermäßigung wird nur auf Antrag gewährt. Dabei muss der Antrag für jedes Jahr des dreijährigen Förderzeitraums erneut gestellt werden. Ohne erneute Antragstellung werden die im 1. Jahr geltend gemachten Aufwendungen nicht automatisch von der Finanzverwaltung im zweiten und dritten Jahr berücksichtigt.

Durch eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens kann gemäß § 35c Abs. 1 Satz 7 EStG die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine nach amtlichem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nachgewiesen wird, dass die Voraussetzungen des § 35c Abs. 1 Sätze 1 bis 3 EStG sowie die Anforderungen nach der Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung – ESanMV) erfüllt sind.

Für die Bescheinigung nach § 35c Abs. 1 Satz 7 EStG sind die amtlich vorgeschriebenen Muster zu verwenden. Vom Inhalt, Aufbau und von der Reihenfolge der Angaben darf nicht abgewichen werden.

Neben dem Fachunternehmen ist jede Person mit der Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen nach § 88 GEG (GebäudeEnergieGesetz 2020) bescheinigungsberechtigt. Voraussetzung ist, dass ein Energieberater vom Bauherrn oder vom ausführenden Fachunternehmen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung beauftragt wurde.

 

Wie entscheiden Sie sich richtig: Fördermittel oder Steuerbonus?

Auf der einen Seite gibt es durch das neue GEG die deutlich verbesserte Förderung von KfW und BAFA, auf der anderen Seite ebenso die Möglichkeit, Kosten für eine Sanierung von der Steuer abzusetzen. Dadurch entsteht die Frage: Was lohnt sich mehr für Sie als Eigentümer und wie nutzen Sie die finanziellen Hilfen bestmöglich aus?

Wird eine Immobilie komplett energetisch saniert zum Beispiel mit Fassaden- und Dachdämmung sowie Fenstertausch und Installation einer Photovoltaik-Anlage, wird die Energieeffizienz der Immobilie erheblich verbessert. Kostet so eine Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus 85 zum Beispiel 115.000 Euro, können Sie sich als Eigentümer bei einer Förderung über die KfW (Programm 430 Zuschuss oder 151 Sanierungskredit) über einen Investitions- oder Tilgungszuschuss von 34.500 Euro freuen (30 Prozent der förderfähigen Kosten). Eine Steuerermäßigung bringt in diesem Fall nur 23.000 Euro Ersparnis.

Bei besonders teuren und umfassenden Sanierungsmaßnahmen lohnt es sich in der Regel eher, eine Förderung der KfW in Anspruch zu nehmen. Voraussetzung ist die verpflichtende Einbindung eines Energieberaters.

Wenn Sie nicht so viel auf einmal investieren wollen, können Sie Ihre Immobilie auch Schritt für Schritt energetisch aufrüsten. Ein Anfang kann beispielsweise der Einbau neuer Dachfenstersysteme sein. Der Fenstertausch kostet im Rechenbeispiel 20.000 Euro. Eine Förderung über die BAFA für Einzelmaßnahmen oder alternativ die Steuerabschreibung bringen Ihnen als Immobilienbesitzer jeweils eine Ersparnis von rund 20 Prozent der Sanierungskosten, insgesamt 4.000 Euro.

Das bedeutet in diesem Fall kommen Förderung und Steuerbonus gleichermaßen in Betracht, die technischen Voraussetzungen sind jeweils gleich. Die Förderung muss aber vor der Sanierung beantragt werden, ein Energieberater ist Pflicht. Der Steuerbonus kann auch nachträglich beantragt werden und verursacht unter Umständen weniger bürokratischen Aufwand. Hier muss das Handwerksunternehmen nur die fachgerechte Umsetzung der Sanierung bescheinigen.

 

Weiterführende Links:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/19_Legislaturperiode/Gesetze_Verordnungen/2020-01-07-ESanMV/0-Verordnung.html

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-03-31-steuerermaessigung-fuer-energetische-massnahmen-bei-zu-eigenen-wohnzwecken-genutzten-gebae

 

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